Erbrecht: Was gibt es beim Erben und Vererben von Eigentumswohnungen zu beachten?

mmobilien sind neben dem Vermögen auf der Bank besonders begehrte Objekte bei einem Erbe. Immerhin versprechen sie einen hohen Wert und ermöglichen, als Erbe nun selbst ein Eigenheim zu haben oder durch Vermietung das monatliche Einkommen aufzubessern. ​

Selbstverständlich ist auch ein Verkauf des Objektes denkbar, um in kurzer Zeit auf einen hohen Geldbetrag zurückgreifen zu können. So verlockend sich die Möglichkeiten auch anhören, Eigentumswohnungen im Erbe können sich auch als etwas trickreich herausstellen. Mit den richtigen Informationen und Experten an der Hand vermeiden Erben und Erblasser Fallstricke sowie Konflikte.

‍Alleinerbe einer Eigentumswohnung: Was ist zu tun?

‍Der günstigste Fall ist, dass ein Erbe die Eigentumswohnung ohne Miterben übertragen bekommt. Gibt es kein Testament, handelt es sich dabei für gewöhnlich um die nächsten Angehörigen wie den Ehepartner, das einzige Kind etc. Sie sind Erben bei der gesetzlichen Erbfolge, die in § 1924 BGB vermerkt sind. Sollte es ein Testament geben, können auch Freunde oder Nachbarn die Begünstigten sein. Von der gesetzlichen Erbfolge sind sie ausgeschlossen, aber können im letzten Willen bedacht werden.  Nachdem der Erbe über sein Immobilienerbe erfahren hat, sollte er einen Erbschein beantragen. Dieser wird im Grundbuchamt für die Umtragung des Eigentümers benötigt. Nur wenn ein notariell beglaubigtes Testament vorhanden ist, reicht davon eine beglaubigte Kopie. Im Anschluss kann der Erbe frei über die Eigentumswohnung verfügen. Durch Regelungen wie einen Nießbrauch kann es allerdings Einschränkungen geben. Zwar kann der Erbe die Wohnung trotzdem verkaufen, aber er kann sie beispielsweise nicht selbst beziehen oder gewinnbringend vermieten. Mit dem Tod des einstigen Eigentümers muss das Nießbrauchrecht nämlich nicht enden. Das Grundbuch gibt Auskunft über solche Regelungen.

Tipp: Eine Umtragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann entfallen, wenn der Erbe sofort weiß, dass er umgehend die Eigentumswohnung veräußern möchte. Das Grundbuchamt sollte er dennoch über die veränderten Tatsachen informieren.

‍Was passiert, wenn die Eigentumswohnung ins gemeinschaftliche Erbe fällt?

‍Nicht jeder hat das Glück, ein Alleinerbe zu sein. Erben mehrere Personen die Eigentumswohnung, besteht nach § 2032 BGB eine sogenannte Erbengemeinschaft. Alle haben das gleiche Recht an dem Objekt, sodass sie sich nun absprechen müssen. In der Praxis erweist sich dies oft als Hindernis. Das gemeinschaftliche Verwalten des Nachlasses wird oft als aufwendig und problematisch empfunden, da nun diverse Interessen miteinander vereinbart werden müssen. Einen Konsens zu finden, ist oft schwer. Aus diesem Grund ist es ratsamer, wenn ein Erblasser eine Eigentumswohnung per Testament klar einer Person vermacht.

Entstehen durch die gemeinsam geerbte Eigentumswohnung Familienstreitigkeiten, kann dies nachhaltige monetäre Folgen haben. So kann jeder Miterbe beispielsweise eine sofortige Aufhebung der Erbengemeinschaft beantragen, was eine Teilung des Erbes als Konsequenz hat. Bei Vermögen auf der Bank ist dies leicht zu tun, aber nicht bei Immobilien. Die ungünstigste Möglichkeit ist nun, dass es zu einer sogenannten Teilungsversteigerung kommt. Leider bedeutet das in der Regel: Die so wertvolle Eigentumswohnung von Oma im Zentrum von München wird deutlich unter dem Marktwert an den Meistbietenden verkauft. Der Erlös daraus geht in gleichen Teilen an die Erben. Ratsamer wäre es hingegen, sich gemeinsam auf einen Verkauf zu eignen. Einer der Miterben kann die anderen Miterben rauskaufen und so alleiniger Besitzer der Immobilie werden oder die Wohnung geht an einen Dritten. Erbengemeinschaften sind dringend angeraten, stets einen Immobilienmakler zu konsultieren. Er kann objektiv die Eigentumswohnung bewerten und sie im Anschluss gewinnbringend veräußern.

‍Was passiert mit einer vermieteten Eigentumswohnung?

‍Eigentumswohnungen in begehrten Städten wie München oder Hamburg sind beliebte Geldanlagen. Ihre Mieteinnahmen dienen als Altersvorsorge oder lukratives Zusatzeinkommen. Wird eine vermietete Eigentumswohnung vererbt, geht auch das Mietverhältnis auf den Erben oder die Erbengemeinschaft über. Die neuen Eigentümer sind nun der Vertragspartner im Mietvertrag. Erben müssen den Mieter über diese Änderung informieren.

Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft und diskutiert sie über eine Aufteilung der Immobilie unter den Erben, muss diese den Mieter ebenso darüber informieren. Besteht ein vertrauensvolles Verhältnis zwischen den neuen Eigentümern, können sie selbstverständlich auch gemeinsam die Wohnung vermieten und den Erlös daraus aufteilen. Zahlreiche unmittelbare und künftige Entscheidungen über das Objekt kommen auf die Erbengemeinschaft zu. Wird kein Konsens erreicht, erfolgen die Entscheidungen per Stimmenmehrheit. Handelt es sich allerdings um Notgeschäfte, kann ein Miterbe eine rasche Entscheidung treffen, ohne sich zuvor mit den anderen Miterben abgestimmt zu haben. Minderjährige Erben müssen ihre Entscheidung in Verwaltungsfragen nicht von einem Gericht genehmigen lassen. Anders ist es jedoch, wenn es um den Verkauf der Eigentumswohnung geht.

‍Kann trotz Enterbung ein Pflichtteilsberechtigter die Eigentumswohnung erben?

‍Familienzerwürfnisse sind für Gerichte an der Tagesordnung. Zu gern würden einige Personen, die Pflichtteilsberechtigten komplett enterben. Dies ist allerdings nur in Härtefällen möglich. Normalerweise erhalten die Pflichtteilsberechtigten ihren Pflichtteil, der sich auf 50 % ihres regulären Erbteils beläuft. Details dazu finden sich in Abschnitt 5 § 2303 BGB. Doch Achtung: Der Pflichtteil wird stets in monetären Mitteln ausgezahlt, sollten sich die anderen Erben und der Pflichtteilsberechtigte nicht anders einigen. Damit wird der Pflichtteilsberechtigte nicht Miteigentümer der Eigentumswohnung. Er kann allerdings auf seinen geldlichen Anteil bestehen, der sich aus dem Wert der Immobilie ergibt. Immobilien sind ebenso Teil des Nachlasses wie Vermögen auf der Bank oder Wertpapiere. All die Vermögenswerte werden addiert, woraus sich letztlich die Gesamthöhe des Nachlasses ergibt. Diese wird – für gewöhnlich – zur Kalkulation des Pflichtteils herangezogen.

‍Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf die Eigentumswohnung?

‍Das Erbe ist nach dem Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz steuerpflichtig. Da Eigentumswohnungen Teil des Erbes sind, fallen sie damit auch unter die Steuerpflicht. Ob Erbschaftsteuer letztlich auf den Nachlass gezahlt werden muss, steht in Abhängigkeit zur Höhe des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. In Deutschland existieren nach § 16 ErbStG hohe Freibeträge für die nächsten Angehörigen, weswegen viele Erben auf eine Eigentumswohnung keine Steuern zahlen. Der höchste Steuerfreibetrag beläuft sich auf 500.000 Euro und gilt für Ehepartner. Liegt der gesamt geerbte Nachlass bei über 500.000 Euro, kann das Finanzamt eine Erbschaftsteuer berechnen. Sie ist sehr zeitnah fällig. Handelt es sich um einen Härtefall, ist es jedoch möglich, die Zahlung der Erbschaftsteuer herauszuzögern. Dies kann beispielsweise hilfreich sein, wenn ein nahezu mittelloser Erbe eine Eigentumswohnung erbt, aber kein dazugehöriges Barvermögen. Aus den künftigen Mieteinnahmen könnte er beispielsweise die Steuerschuld in Raten begleichen. Hierfür muss ein Antrag gestellt werden, für den am besten mit einem Anwalt zusammengearbeitet wird.

‍Lässt sich die Erbschaftsteuer durch Schenkung umgehen?

‍Die Immobilienpreise steigen seit Jahren, weswegen ein steuerfreies Vererben einer Eigentumswohnung weniger wahrscheinlich ist. Umso häufiger denken künftige Erblasser darüber nach, wie sie beispielsweise dem Partner oder den Kindern eine Eigentumswohnung steuerfrei zukommen lassen könnten. Gern wird über eine Schenkung zu Lebzeiten nachgedacht. Doch auch eine Schenkung muss sehr gut geplant sein, damit sie nicht steuerpflichtig ist. So gelten für die Schenkungen die gleichen Freibeträge wie bei Erbschaften. Alle zehn Jahre kann dieser Freibetrag ausgeschöpft werden. Dies bedeutet: Frühzeitig sollte über eine Schenkung nachgedacht werden. Sie geht am besten mit einem Schenkungsversprechen einher, welches von einem Notar beglaubigt wird. Mit diesem Schenkungsversprechen hat der Beschenkte die Sicherheit, dass er tatsächlich die Eigentumswohnung erhält. Im Anschluss wird die Wohnung offiziell umgeschrieben und der Beschenkte ist sein neuer Eigentümer.

Insbesondere wenn der Schenkende aus der Eigentumswohnung ein unerlässliches Nebeneinkommen zieht oder gar darin selbst wohnt, möchte er oft trotz Schenkung ein gewisses Recht auf das Objekt behalten. In diesem Fall bietet sich ein Nießbrauch auf Lebenszeit an. Bis zum Tod des Schenkenden kann dieser darin wohnen oder das Objekt vermieten. Die Einnahmen bleiben bei ihm. Trotzdem ist der Beschenkte Eigentümer der Wohnung. Alternativ dazu gibt es das lebenslange Wohnrecht. Dieses könnte besagen, dass der einstige Eigentümer bis zu seinem Tod mietfrei in dem Objekt wohnen darf. Zudem ist es möglich, dass der Schenkende sich ein Mitspracherecht beim Verkauf vorbehält. Darüber hinaus kann er festlegen, dass der Beschenkte das Objekt pflegen muss.

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