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aren hatte nur noch ihre Mutter, da ihr Vater früh verstorben war. Als schließlich auch diese starb, ging das Elternhaus in München gemäß gesetzlicher Erbfolge auf Maren über. Weitere Geschwister hatte sie nicht und die Mutter hinterließ kein Testament.​

Die junge Frau widmete sich ganz und gar der Beerdigung, um sich von der ersten Trauer abzulenken. Sie vergaß darüber, sich mit den Vermögenswerten aus der Erbschaft auseinanderzusetzen. Doch die Realität holte sie schnell ein, da die Behörde eine Aufstellung des Nachlasses für eine etwaige Erbschaftssteuer einforderte. Maren fühlte sich von dem Formular überfordert. Sie kannte den Wert des Hauses nicht. Wie sollte sie einen Verkehrswert der Immobilie angeben? Welche Kosten würde das Erbe aufgrund des Hauses verursachen? Ein Blick ins Erbrecht gibt Aufschluss über Fragestellungen wie diese.

Haus geerbt: Was birgt dies für Kosten?

Statisch gesehen gehören zu jedem zweiten Erbe in Deutschland Immobilien. Meist handelt es sich dabei um ein Wohnobjekt, das in Eigennutzung stand. Auf die erste Freude über die Erbschaft folgt oft schnell die Ernüchterung. Diese kann viele Gründe haben: So sorgen Immobilien oft für Erbschaftsstreitigkeiten, da jeder Erbe eine andere Meinung vertritt, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Manchmal ist die Immobilie auch eine Kostenfalle, weil sie mit hohen Hypotheken belastet oder stark sanierungsbedürftig ist. Oft ist zudem der Wert des Objektes unbekannt, was eine Einschätzung, wie am besten mit dem Nachlass umzugehen sei, erschwert. Am Ende dreht sich in der Regel alles um die Frage, was ein Immobilienerbe für Kosten verursacht.

Eine allgemeingültige Antwort lässt sich darauf nicht geben, da der Einzelfall entscheidend ist. Die Kostenhöhe richtet sich vor allem nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser, dem Verkehrswert der Immobilie und dem Zustand des Objektes. Erbberechtigte sind daher angeraten, keine voreiligen Entscheidungen zu treffen und bei Unsicherheiten Experten zurate zu ziehen.

Erster Kostenblock beim Immobilienerbe: die Erbschaftssteuer

Wer sich dazu entschieden hat, das Erbe anzutreten, muss sich mit dem Thema Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Das Steuerrecht definiert sehr deutlich, wer zu welchem Steuersatz wie viel Erbschaftssteuer zahlen muss. Maren aus unserem Beispiel profitierte als Tochter der Erblasserin von einem hohen steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Dieser zählt allerdings für das gesamte Erbe und somit für den Wert der Immobilien plus allen anderen Vermögenswerte. Mithilfe eines lokalen Immobilienmaklers ließ Maren den Verkehrswert des Hauses berechnen. Er lag bei 400.000 Euro. Jedoch vererbte ihre Mutter ihr neben der Immobilie in München auch noch ein Vermögen von 100.000 Euro auf dem Bankkonto. Somit belief sich der Gesamtnachlass auf 500.000 Euro. Der »Überschuss« von 100.000 Euro war damit steuerpflichtig. Als Tochter gehört sie laut Erbschaftsrecht zur Steuerklasse 1, die ein Vermögen zwischen 75.000 Euro und 300.000 Euro mit 11 % versteuern muss. Die Steuerschuld für das Vermögen auf der Bank und der Immobilien in München betrug daher insgesamt 11.000 Euro. Wäre Maren nur die Schwester oder eine Freundin der Verstorbenen gewesen, hätte sich die Steuerschuld deutlich erhöht. Maßgebend ist immer der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.

Lässt sich die Erbschaftssteuer aufs Haus umgehen?

Unter bestimmten Umständen lässt sich die Erbschaftssteuer aufs Haus umgehen. Hätte Maren entschieden, in dem Haus für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren zu wohnen, wäre die Immobilie nicht erbschaftssteuerpflichtig gewesen. Sie wäre nicht in die Erbmasse eingeflossen, wodurch dieses unter dem Steuerfreibetrag gelegen hätte. Diese Regelung greift aber nur, wenn die Wohnfläche bis zu 200 m² groß ist. Wird dieser Quadratmeterwert überstiegen, hätte Maren für das Plus an Quadratmetern anteilig Erbschaftssteuer gezahlt.

Ähnlich ist die Sachlage bei eingetragenen Lebenspartnern oder Ehepartnern, die das Haus erben. Wenn sie die Immobilie ihres vorherigen Partners mindestens noch zehn Jahre nach seinem Tod selbst nutzen, entfällt darauf die Erbschaftssteuer. Diese Regelung wird nichtig, sobald der Erbe vor der Frist auszieht. Lediglich wenn dringende Gründe für den Auszug bestehen, sieht der Fiskus von der Steuerschuld ab. Hierzu könnte beispielsweise ein Umzug ins Heim gehören.

Welche Kosten fallen an, wenn ich das Objekt vermieten möchte?

Hätte Maren vermietete Immobilien in München geerbt, hätte sich die Erbschaftssteuer bei Absicht einer Weitervermietung ein wenig reduziert. Zur Berechnung der Steuerschuld werden jetzt nur noch 90 % des Verkehrswertes der Häuser und Wohnungen herangezogen. Beachtenswert ist dabei, dass die Mieteinnahmen einkommenssteuerpflichtig sind. Bereits vorhandene Mietverträge hätte Maren als Rechtsnachfolger der Mutter weiterführen können.

Möchte der Erbe die Immobilie weitervermieten, aber kann er die Erbschaftssteuer nicht sofort bezahlen, gibt ihm der Fiskus eine Frist von zehn Jahren. Dadurch möchte der Staat einen Zwangsverkauf verhindern.

Welche Kosten fallen an, wenn ich das Immobilienerbe verkaufe?

Insbesondere wenn es sich um Erbengemeinschaften handelt, bietet sich ein Verkauf der geerbten Immobilie an. Auf diese Weise lassen sich Streitigkeiten umgehen. Doch auch Alleinerben entscheiden sich oft gegen einen Einzug oder gegen eine Vermietung, da sie schnell an einen höheren Geldbetrag kommen möchten. Wer sich für den Immobilienverkauf entscheidet, sollte im ersten Schritt einen Immobilienmakler vor Ort kontaktieren. Maren hätte einen Makler aus München gewählt. Dieser berechnet zuerst den Immobilienwert des Elternhauses, wobei ihm seine langjährige Erfahrung und Ortskenntnisse zugutekommen. Im Unterschied zum Immobiliengutachter führt der Immobilienmakler die Wertanalyse in der Regel kostenfrei durch, wenn er einen Alleinauftrag über den Verkauf des Objektes erhält. Hier kann der Erbe also an Kosten sparen. Der Verkaufserlös ist steuerpflichtig, sollte er den Steuerfreibetrag überschreitet.

Die Immobilie erweist sich als zu kostenintensiv: Was ist zu tun?

Mit Annahme des Erbes werden die Erben Rechtsnachfolger des Erblassers, weswegen sie seine Rechte, Schulden und Pflichten übernehmen. Stellt sich heraus, dass die geerbten Immobilien finanziell nicht rentabel sind, sollte über eine Erbausschlagung nachgedacht werden. Ist beispielsweise das Haus stark renovierungsbedürftig oder erheblich überschuldet, kann es sinnvoll sein, auf den Nachlass zu verzichten. Eine detaillierte Bewertung des baulichen Zustandes der Immobilie kann den Erben ein Baugutachter geben. Er kann auch grob bestimmen, wie teuer eine Sanierung des Objektes wäre. Gemeinsam mit einem Makler lässt sich im Anschluss berechnen, inwiefern sich eine Sanierung für eine anschließende Vermietung oder einen Verkauf lohnen würde. Hinsichtlich der Grundschulden, Hypotheken und sonstigen Dienstbarkeiten hilft ein Blick in das Grundbuch. Erbberechtigte haben ein Recht auf Einsicht.

Fallen für die Umschreibung im Grundbuch Kosten an?

Gehört zum Erbe eine Immobilie, muss das Grundbuch berichtigt werden. Dafür müssen die Erben das Grundbuchamt informieren. Um die Rechtsnachfolge nachzuweisen, ist die Vorlage eines Erbscheins erforderlich. Dieser muss beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden. Sollte ein notarielles Testament vorliegen, reicht es aus, dieses beim Grundbuchamt vorzulegen. Dort werden die Erben als neue Eigentümer des Hauses eingetragen. Das Grundbuchamt kann für die Umschreibung Gebühren erheben. Auf diese wird allerdings verzichtet, wenn sich in einer Frist von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gemeldet wird. Beachtenswert ist ferner, dass das Immobilienerbe nicht unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Die Erben müssen laut Erbrecht damit keine Grunderwerbsteuer entrichten.

Das kann teuer werden: Verkaufsverbot im Testament

Ein Erblasser kann kein eigentliches Verkaufsverbot über die vererbte Immobilie im Testament fixieren. Er kann den Verkauf jedoch verkomplizieren, indem er die Erben dafür gesondert zur Kasse bittet. Ein versierter Anwalt für Erbrecht sollte dann unbedingt zurate gezogen werden.

Beachtenswert dabei ist, dass ein Verkaufsverbot à la „die vererbten Immobilien in München dürfen nicht verkauft werden“ unwirksam ist. Solch ein Veräußerungsverbot ist nach dem deutschen Gesetz nicht möglich.

Doch Achtung: Hier gibt es einen kleinen Trick. Die Veräußerung inkludiert nur die Übertragung des Eigentums. Nicht erfasst wird vom Gesetz ein Verpflichtungsgeschäft. So ist es möglich, sich gesetzlich dazu zu verpflichten, eine Liegenschaft oder eine Immobilie zu übertragen oder über diese nicht zu verfügen. Verfügungsunterlassungsverpflichtungen wie diese lassen sich im Testament durchaus aufnehmen. Damit wird den Erben untersagt, eine Verpflichtung einzugehen, um die Immobilie zu veräußern. Rein faktisch können die Erben jetzt zwar die Immobilien verkaufen, aber wenn sie dies tun, könnte der Erblasser ihnen per Testament eine Schadensersatzverpflichtung auferlegen. Somit könnte der Immobilienverkauf auf einmal mit Mehrkosten verbunden sein. Ein eigentliches Verkaufsverbot gibt es jedoch nie, weswegen der Erblasser einen Immobilienverkauf nicht verlässlich blockieren kann.

Überraschende Kosten durch überraschende Erben: Pflichtteil an nicht-eheliche Kinder

Es kann durchaus passieren, dass ein Erbe auf einmal feststellt, dass er bisher unbekannte Geschwister hat. Handelt es sich beispielsweise um eine nicht-eheliche Tochter des Erblassers Hans, hat diese ein Anrecht auf ihren Erbteil. Ein Beispiel: Hat Hans im Testament Immobilien und andere Vermögenswerte allein seinem Sohn vererbt und seine uneheliche Tochter explizit enterbt, erhält diese immer noch ihren Pflichtteil. Er entspricht 50 % ihres regulären Erbteils und wird in Geld ausgezahlt. Damit der Sohn die bisher unbekannte Schwester ausbezahlen kann, muss er unter Umständen die Immobilie bewerten und verkaufen lassen. 25 % des Verkaufspreises abzüglich aller Kosten gehören dann seiner Schwester.

Hans hätte zu Lebzeiten seinem Sohn das Haus überschreiben können, um die monetäre Aufteilung der Immobilie zwischen den beiden Geschwistern zu verhindern. Allerdings hätte Hans dann mindestens zehn Jahre vor seinem Tod seinem Sohn die Liegenschaft schenken müssen. Bei einem Zeitraum von weniger als zehn Jahren stände der Tochter immer noch ein Teilwert der Immobilie zu.

Manch ein Erbe sieht sich also nach der Erbschaft mit unerwarteten Kosten konfrontiert. Er wusste nicht, dass es noch weitere Erben gibt, denen ein Pflichtteil zusteht.

Erbrecht: Fallen bei einer bestehenden Zugewinngemeinschaft fürs Haus weitere Kosten an?

Wer keinen Ehevertrag abgeschlossen hat, lebt mit seinem Ehepartner in einer Zugewinngemeinschaft. Sollte die Ehe geschieden werden oder stirbt ein Partner, erfolgt ein Zugewinnausgleich. Grundsätzlich besteht in Deutschland die Regelung: Nach § 1931 Abs. 1 BGB erbt der überlebende Ehepartner neben den Kindern des Erblassers – eigene, adoptiert, ehelich und unehelich – ein Viertel des Nachlasses. Bei einem Güterstand der Zugewinngemeinschaft erhält der überlebende Ehepartner ein zusätzliches Viertel der Erbschaft, der als pauschaler Zugewinnausgleich bezeichnet wird. Somit erbt der Ehepartner 50 % des Erbes. Ungewöhnliche Kosten fallen hierfür nicht an.

Beispiel: Raoul verstirbt und hinterlässt ein Haus in München, Hausrat sowie Geld. Die Erbengemeinschaft bilden seine Frau Claudia und die beiden Kinder Steffi und Maxi. Da es keinen Ehevertrag gibt, kein gemeinsames Berliner Testament aufgesetzt wurde und die Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft lebten, erbt Claudia 50 % des Gesamterbes. Die Kinder erhalten je ein Viertel. Wie für jeden anderen Erben könnten für Claudia Kosten in Form der Erbschaftsteuer anfallen. Dies hängt davon ab, wie viel Raoul ihr vererben konnte. Darüber hinaus könnten die Kinder auf einen Hausverkauf bestehen, um ihr Immobilienerbe ausbezahlt zu bekommen.

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Photo by Anthony Tran on Unsplash

Posted 
Oct 17, 2018
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