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b das Elternhaus in München, ein Grundstück an der Ostsee oder eine Wohnung in Düsseldorf: Immobilien stellen oft einen bedeutenden Vermögenswert bei einer Erbschaft dar. Doch dies ist noch nicht alles. Oft sind mit dem Objekt direkt oder indirekt Emotionen verbunden, die ein Immobilienerbe zusätzlich schwierig machen können.​

Insbesondere bei einer Erbengemeinschaft sind damit Konflikte vorprogrammiert. Was ist zu tun? Experten für Erbrecht, Steuerrecht und Immobilien können dabei helfen, das Beste aus dem Nachlass herauszuholen. Gleichzeitig können sie Streitigkeiten vorbeugen, denn Wissen schützt vor Fehlentscheidungen und Missverständnissen. Hier sind wichtige Informationen rund um das Immobilienerbe.

Nachlassregelung: Wer erbt eine Immobilie?

Sobald jemand verstirbt, wird sein Nachlass an die Erben aufgeteilt. Dazu gehören positive Vermögenswerte ebenso wie Verbindlichkeiten und Schulden. Hat der Erblasser kein Testament oder keinen Erbvertrag aufgesetzt, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Nach dieser erben als erstes die direkten Nachkommen des Erblassers und sein Ehepartner. Gibt es diese nicht, folgen die Angehörigen der nächsten Ordnungen. Erben mehrere Personen spricht das Erbrecht von einer sogenannten Erbengemeinschaft. Wie hoch von jeder einzelnen Person in dieser Erbengemeinschaft der Anteil an den geerbten Immobilien ist, hängt von der Erbquote ab.

Im Rahmen eines Erbvertrags oder eines Testaments kann festgelegt werden, welche Erben die Immobilien erhalten. In diesem Zusammenhang müssen etwaige Pflichtteilsregelungen berücksichtigt werden.

Erbt immer der überlebende Ehepartner die Immobilie?

Häufig tritt der Fall ein, dass der eine Ehepartner deutlich früher verstirbt als der andere. In der Regel möchte der Hinterbliebene in der gemeinsamen Immobilie verbleiben. Das Erbrecht spricht ihm ein Vorrecht an dem Haus bzw. der Wohnung zu, die er zusammen mit dem Verstorbenen bewohnt hat. Handelt es sich um ein reines Investmentobjekt, entfällt dieses Vorrecht. Gemeinsam mit den anderen Erben wird entschieden, was mit den Objekten passiert. Zumeist wird ein Immobilienverkauf angestrebt, um den Erlös nach der Erbquote gerecht aufzuteilen. Am besten wird hierzu ein Immobilienmakler herangezogen, der unabhängig und objektiv den Verkauf übernehmen kann.

Manchmal ist der hinterbliebene Partner nicht dazu fähig, die finanziellen Verbindlichkeiten der Wohnimmobilie zu stemmen. Dann ist es möglich, ein sogenanntes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Doch Achtung: Diese Rechte sind mit einem monetären Wert gleichzusetzen, auf den andere Erben einen Anspruch haben.

Immobilie geerbt. Werde ich automatisch ins Grundbuch eingetragen?

Das Erbrecht bestimmt, dass ein Erbberechtigter automatisch das Erbe annimmt. Nur wenn er es explizit ausschlagen möchte, muss er dies innerhalb von einer Frist von sechs Wochen nach Kenntnisnahme des Erbfalls tun. Sobald ein Erbberechtigter sein Immobilienerbe antritt, ist diese Änderung im Grundbuch einzutragen. Jetzt muss dies beim zuständigen Grundbuchamt korrigiert werden, wofür der Erbe einen Antrag beim Grundbuchamt stellt. Innerhalb von zwei Jahren nach Erbfall ist diese Grundbuchänderung für Erben kostenfrei.

Extratipp: Manch einer weiß sehr schnell, dass er die geerbten Immobilien verkaufen möchte. In diesem Fall ist das Grundbuchamt vom Erbfall zwar in Kenntnis zu setzen, aber eine Grundbuchänderung ist nicht notwendig.

Ich habe eine Immobilie geerbt: Muss ich einen Erbschein beantragen?

Gerade bezüglich des Themas Erbschein bestehen viele Missverständnisse. Wie bei der Frage zuvor erwähnt, müssen Erbberechtigte ein Erbe nicht separat beantragen. Besteht ein notarielles Testament, ist der Erbschein überflüssig. Dieses kann dem Grundbuchamt als Besitznachweis vorgelegt werden. Wurde die Immobilie im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge geerbt, ist ein Erbschein notwendig. Diesen erhält der Erbe beim Nachlassgericht, welches für den letzten Wohnort des Erblassers zuständig ist.

Ist der Erbschein kostenpflichtig?

Die Ausstellung des Erbscheins ist mit Kosten verbunden. Wie hoch die Gebühren sind, steht in Abhängigkeit von der Höhe des Gesamterbes zum Datum des Erbfalls. Hier ergibt sich eine Schwierigkeit: Vermögen auf dem Sparkonto und dem Depotkonto lässt sich ganz einfach bestimmen. Bei Immobilien hingegen ist eine Ermittlung des Immobilienwertes gefragt, die sich als knifflig erweisen kann. Was ist das Haus, was ist die Wohnung wert? Auch hier kann ein Immobilienmakler helfen. Erben müssen zwei Aspekte bedenken: Geben sie einen zu hohen Wert an, zahlen sie für den Erbschein unnötig viel. Ist der Wert zu niedrig, kann das Nachlassgericht diesen selbstständig nach oben korrigieren.

Es gibt eine Erbengemeinschaft: Wie wird jetzt mit dem Immobilienerbe umgegangen?

Eine Erbengemeinschaft erbt das komplette Vermögen und alle Verbindlichkeiten gemeinsam, aber nicht zwingend zu gleichen Teilen. Gehören zur Erbmasse Immobilien, wird es oft schwierig. Jetzt müssen mehrheitlich oder einstimmig Entscheidungen getroffen werden, ob die Objekte verkauft oder vermietet werden. Noch komplizierter wird zumeist die Angelegenheit, wenn einer der Erben eines der Objekte bewohnen möchte. Dadurch wird die sogenannte Nutzungsentschädigung wirksam. Im schlimmsten aller Fälle können sich die Erben über die Zukunft der Immobilien nicht einigen. Eine Teilungsversteigerung droht, die oft mit erheblichen Einbußen beim Kaufpreis einhergeht. Jeder Miterbe der Erbengemeinschaft hat auf den geldlichen Wert seines Anteils an den Immobilien einen Anspruch und somit stets auf eine Teilungsversteigerung.

Ich bin pflichtteilsberechtigt: Welchen Anspruch habe ich an dem Immobilienerbe?

Per Testament oder Erbvertrag besteht die Möglichkeit zur Enterbung. Das Wort wird allerdings oft missverstanden, denn Pflichtteilsberechtigte wie die eigenen Kinder lassen sich nur in Härtefällen komplett enterben. Jedoch ist zu beachten, dass die Pflichtteilsberechtigten nicht Mitglied der Erbengemeinschaft sind. Das bedeutet, dass sie keinerlei Anspruch darauf haben, durch das Erbe zum Immobilienbesitzer zu werden. Stattdessen steht ihnen die Auszahlung des Pflichtteils durch die Erbengemeinschaft zu. Wie hoch der Betrag ist, richtet sich an dem Nachlasswert. Die vollständige Erbquote erbt der Pflichtteilsberechtigte nicht, sondern davon erhält er lediglich 50 %. Hier bahnen sich Schwierigkeiten und Streitigkeiten an, die sich am besten mit Objektivität begegnen lassen. Ein Immobilienmakler kann den Verkehrswert der Immobilien bestimmen, um die Höhe des Pflichtteils ermitteln zu können. Der Pflichtteilsberechtigte kann darüber hinaus auf ein offizielles Wertgutachten beharren, was einige Immobilienmakler ebenfalls erstellen können.

Fällt für das Immobilienerbe Erbschaftssteuer an?

Ein Immobilienerbe ist mit Kosten verbunden. Für dieses kann der Staat ebenso eine Erbschaftssteuer erheben wie für andere Nachlasswerte. Wie hoch die Steuer ist und ob sie überhaupt anfällt, hängt von dem Nachlasswert und den steuerlichen Freibeträgen des Erben ab. Es kann also durchaus sein, dass ein Erbe auf den Nachlass keine Erbschaftssteuer zahlen muss. Darüber hinaus gibt es Steuererleichterungen, wenn nach dem Erbfall die Immobilie von dem Erben zum Wohnen über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren selbst genutzt wird. Durch Schenkungen zu Lebzeiten des Erblassers lassen sich hohe Steuerbeträge ebenfalls geschickt umgehen.

Gerade die Erbschaftssteuer sorgt in der Politik immer wieder für Diskussionen. Einige möchten sie komplett abschaffen, während andere sie bei hohen Nachlasswerten als zu gering erachten.

Streit vermeiden beim Immobilienerbe

Ein Immobilienerbe kann sehr konfliktbelastet sein. Umso wichtiger kann es daher sein, ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen. Durch solch eine Maßnahme lassen sich Streitigkeiten um die Immobilien reduzieren. Zudem kann der Erblasser dafür sorgen, dass die Immobilie tatsächlich die Person erhält, der er sie vermachen möchte. Besteht eine Erbengemeinschaft, droht stets eine Zerschlagung des Objektes, was nicht empfehlenswert ist.

Wer kein Testament oder keinen Erbvertrag aufsetzen möchte, kann die Immobilie zu Lebzeiten an eine Person oder an seine Familie übertragen. Ein lebenslanges Wohnrecht sichert, dass bis zum Tod das Objekt bewohnt werden darf. Durch eine Übertragung des Objektes auf einen Angehörigen zu Lebzeiten, kann zudem verhindert werden, dass die Immobilie mit in die Erbmasse fließt und so zur Berechnung eines etwaigen Pflichtteils herangezogen wird. Dies wird vor allem gern getan, wenn es uneheliche Kinder gibt. Doch Achtung: erst nach dem Ablauf von zehn Jahren wird die verschenkte Immobilie nicht mehr zum pflichtteilsrelevanten Nachlass gerechnet. Darüber hinaus dürfen weder Wohnrecht, Nießbrauchrecht oder Widerrufsrecht für die Immobilie eingetragen werden.

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Photo by Dmitry Ratushny on Unsplash

Posted 
Nov 19, 2018
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